规院技术丨建筑的合理性及优化设计探讨

2023-12-13

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建设项目开发一般要经历征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售五大阶段，时间周期较长且资金链较大，在不浪费的情况下进行全程控制也是一笔可观的资金。建筑项目的设计管理条块分割较大，设计管理的范围远远大于传统的建筑设计院，下面仅从建筑设计方面谈起。

对国内外工程实践及造价资料的分析表明，在方案设计阶段，影响项目投资的可能性为75%～95%；在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%～35%。由此可见，重视对设计阶段的造价管理，可以有效地解决建设项目总造价偏高的危险，不管是哪个设计阶段的方案控制点都建议问题前置解决，项目前期工作考虑的越细致，后续的风险就越小。

方案阶段

方案阶段，在项目启动时，要确定级别、档次等定位，设定设计和材料部品部件配置标准，从而在精装设计、材料部品、成本造价指标上能轻松“对号入座”。方案设计阶段是成本定型的重要阶段，决定了房地产项目整体开发成本的 75%以上，其重要程度不言而喻具体而言。方案设计阶段的成本控制要点有很多，如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率核心筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等，以下将从地下面积、窗地比、外立面以及无效成本等方面来重点分析方案设计阶段的大头成本如何控制；如其中地下室面积跟车位配比相关，有些车位配比比较大，会设计大的地下车库，大地库成本很高，如果是容积率高的项目，要满足车位比，可能还得往地下发展，层高每增加10cm，建造成本将增加3%~5%。

（以上在方案任务书都需要对接好）

细节方面，如前期楼栋的层数及面积都需控制在合理需要的范围内，在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济；当住宅超过七层，就要增加电梯设备费用，需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水提升设备和供电设备等）。

山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择：（1）根据山体高差确定产品类型；（2）山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。

一般来说，项目的成本造价在建筑方案确定的时候就已经基本决定了，想省钱，结构专业应该提前介人，参与到建筑方案设计中去，在满足建筑安全、质量、功能和建筑艺术的前提下提醒设计人员不要采用费钱不讨好的建筑方案和建筑造型，提供可变通结构可行的备选建议，大到建筑的规则性、柱网的布置，小到局部建筑造型的处理，建筑柱网的规则性等。

初步设计阶段

初步设计阶段，主要在于减少不可售面积；在满足住宅项目安全、功能要求的前提下，优化配置和使用既有资源，适度降低成本造价；如柱网布局是确定柱子的跨度和间距的依据般来讲，建筑柱网尺寸在 8m左右，柱距小则传力路线短，上部结构节省材料但可能基础费用高；若柱网过大，则梁高增加，配筋加大，造价增高，且影响室内净高因而柱网布局是否合理，对建筑结构的成本造价有很大的影响。

基础选型需要结构工程师与勘察岩土工程师认真推敲考虑，相关专业的相互配合达到经济合理，如岩溶地区的基础设计，假如地下有一定的小岩溶，可以考虑用浅层强风化岩作为持力层筏板基础；基岩上有几米的回填土，是否可以考虑用地基换填处理；有高差的地方采用挡墙处理还是自然放坡等基础和挡墙合理方案的选择可以减少造价。

施工图阶段

施工图阶段，建筑材料的选择及一些细部构造且方便施工。从结构设计来说，建筑结构优化设计应该能涵盖建筑的各个方面，例如增加建筑使用的舒适性，提高建筑空间效率和改善建筑的性价比，提高施工效率等。建筑结构优化设计应该能够通盘考虑整体结构的每一个构件，使其所有构件都具有可靠的承载能力，保持整个结构安全可靠度的一致性，确保实现规范规定的设计目标水准，以达到结构既经济、又安全、又适用的目的。建筑结构整体优化设计方法，应主要通过造型、细部设计、技术参数三个层面控制结构优化设计的过程。

总的来说，建筑的合理性及优化设计是能够提升建筑功能与价值，而降低建造成本，应重视建设前期决策阶段的规划设计工作，采取整体优化设计的概念，从大到小都进行挖掘比如总图布局、户型优化、抗浮水位、基础选型、剪力墙布置、地下室车位流线、设备房的布置、层高、梁系布置、建筑和结构的大样构造、材料选择等。根据当地的经济环境条件采取合理的设计建筑方案提高整体的项目利润点，且其余各专业的方案需提前介入。

参考资料《房地产建筑设计成本优化管理》侯龙文著